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URBANISTICA - ESTIMO - VALUTAZIONE ECONOMICA DEI PROGETTI
Isabella M. Lami


Crediti formativi (6 CFU)

Obiettivi formativi
Il corso intende mostrare in che modo e fino a che punto strumenti che non nascono nella disciplina urbanistica, quali le tecniche di valutazione e in particolare le analisi finanziarie, possano rivelarsi utili sia per verificare la fattibilità dei piani; sia per indagare le conseguenze delle scelte urbanistiche sul mercato immobiliare. A questo scopo verranno approfondite da un lato, la valutazione dei beni con il ricorso alle metodiche classiche dell'estimo, dall'altro la valutazione preventiva della fattibilità economica degli investimenti immobiliari di trasformazione del territorio, dapprima attraverso un sintetico esame dei metodi di analisi della domanda e dell'offerta nei diversi sottomercati, seguito dallo studio dell'Analisi Costi-Ricavi (ACR), tecnica utile a misurare l'effettiva redditività dell'investimento. Il corso si avvarrà inoltre di esercitazioni di simulazione del mercato urbano.

Contenuto del corso
A - La valutazione dei beni
I beni privati
- Giudizio di stima e giudizio di convenienza economica
- Il metodo comparativo: la legge di indifferenza e le applicazioni nel mercato astratto e nei mercati concreti; procedure monoparametriche e pluriparametriche.
- Gli aspetti del valore di interesse estimativo (valore di mercato, di produzione, di trasformazione, di surrogazione, complementare, di capitalizzazione), come aspetti autonomi o come procedure per la stima.
- Le stime per comparazione diretta (o sintetiche): condizioni di applicabilità e procedimenti applicativi.
- Le stime indirette: stima per capitalizzazione dei redditi (o analitica: ipotesi e condizioni di applicabilità, procedimento, stima del reddito capitalizzabile e del saggio di capitalizzazione); valore di trasformazione come procedura per la stima del valore di mercato; stima analitica del valore di produzione (computo metrico estimativo)
I beni pubblici o di interesse pubblico (beni di interesse storico-architettonico o ambientale)
- Il concetto di rendita del consumatore e il concetto di valore d'uso sociale come valore di beni e servizi per tutta la collettività..
- Stima dei benefici agli utenti diretti: approcci basati sulla costruzione delle curve di domanda: il metodo delle interviste, il metodo dei costi di viaggio.
B - La valutazione di piani e progetti
Gli aspetti finanziari delle politiche urbane
- Finalità e caratteristiche principali del Piano Regolatore generale (PRG)
- Modalità di attuazione del PRG
- Le principali ragioni a cui possono essere ascritte le difficoltà di attuazione degli strumenti urbanistici
La valutazione finanziaria degli investimenti fondiari e immobiliari
- Le caratteristiche del mercato immobiliare.
- I fondi immobiliari chiusi
- L'analisi della domanda e dell'offerta per specifiche destinazioni d'uso e negli interventi multi-destinazione.
- Analisi costi ricavi (ACR): struttura, previsione di costi e ricavi, piano di vendita, linea di credito.
- Indicatori di convenienza economica (VAN, TIR).
- La soglia di convenienza economica; l'analisi di sensibilità e di rischio.
- L'uso dell'ACR in ambito pubblico: la concertazione pubblico-privato nelle trasformazioni urbane.

Prerequisiti
Nessuno

Materiale didattico
- M. Orefice, Estimo, volume II: Estimo Civile, UTET, Torino 1995, in particolare i capitoli 1 e 2 (punto A)
- M. Grillenzoni, G. Grittani, Estimo - Teoria, procedure di valutazione e casi applicativi, Calderini, Bologna, 1994, in particolare parte 1°, capitoli 3 e 4 (punto A)
- I. Lami, Stima del valore di mercato di un immobile a destinazione residenziale , dispensa relativa al ciclo di esercitazioni a.a. 2000/2001, mimeo (punto A)
- I. Lami, "Trattare la dimensione finanziaria nella pianificazione locale", in Camagni R., Fazio V. (a cura di), Politiche locali, infrastrutture per lo sviluppo e processi di integrazione euro-mediterranea, FrancoAngeli, Milano, 1999 (punto B)
- F. Prizzon, Gli investimenti immobiliari - Analisi di mercato e valutazione economico-finanziaria degli interventi, Celid, Torino, 1995 (punto B).
Altre indicazioni bibliografiche saranno fornite durante lo svolgimento del corso.

Modalità d'esame
L'esame consiste in una prova orale e in una serie di esercitazioni che si svolgeranno durante il corso


Università degli Studi del Piemonte Orientale
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